土地売却の際の圧縮記帳とは?

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土地売却に関連する用語として、圧縮記帳という言葉があります。耳にしたことがない人も多い言葉かもしれませんが、税務上とても重要な言葉です。税務と会計を理解する必要があるので内容はかなり難しいですが、圧縮記帳をすることで税務上のメリットがあります。

そこで、土地売買の際に役に立つ圧縮記帳について紹介します。

圧縮記帳とは?

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圧縮記帳とは、補助金や保険金などを利用して固定資産を購入したり買い換えたりする時に、固定資産の購入額から補助金や保険金などを差し引いたお金を固定資産の購入価額とする方法のことを指します。土地を買い換える時に圧縮記帳をする場合は、土地売却時の利益に譲渡所得の課税分を計上して、帳簿の上での税額を無くすことができます。

差し引いたお金は、圧縮損として損金に計上されます。そのため、土地の売却益が益金として計上されても、益金と損金の両方に計上されているので売却益は相殺されてしまいます。それによって課税関係は消え、土地の売買時に多額の税金が課されるのを避けることができます。

何となく脱税のようなイメージが湧くかもしれませんが、れっきとした会計処理の方法なので心配はいりません。

むしろ、土地売買の際のテクニックとして利用されています。ただし、帳簿上でそのような処理をするだけなので、いずれは税金を払う必要があります。それでも、多額のお金を必要とする土地の売買の際に一度にたくさんの税金がかかるのを避けられます。

そして、税金の支払いを後ですることができるので、土地売買時の負担はだいぶ軽くなります。さらに、売却時の圧縮記帳は特別控除(所得金額から一定のお金を控除すること)が適用されるので、売買時点だけではなくトータルの期間で考えると税金は抑えられます。

具体的にはどうなるの?

取得金額が1000万円の土地が、売買時の市場価格である3000万円で売れたとします。この段階で、2000万円の利益が出ています。そこから、土地の売却益を元手に3000万円の土地を買うと手元のお金は無くなります。

しかし、売却時に2000万円の利益があるのでかなりの譲渡所得税がかかってしまいます。そこで圧縮記帳を行うと、1000万円の土地を3000万円で売った時の売却益2000万円を、土地購入時の圧縮損として計上することができます。

すると、土地売却の時の利益2000万円と土地購入時の圧縮損2000万円が相殺されて損益は0円になり、譲渡所得税はかからなくなります。なお、圧縮記帳は所得税が免除になるわけではなく、納税のタイミングが次年度以降にそのまま移るだけです。

つまり、先ほどの圧縮損による相殺で初年度の納税はありませんが、今回購入した土地を売却する時には圧縮した分だけ売却益が加算されて課税されます。

圧縮記帳の経理のやり方

圧縮記帳には、直接減額方式と積立金方式という2つの方法があります。直接減額方式とは、決算において損失として経理し、資産の取得価額を直接減額するやり方です。それに対して積立金方式は、確定した決算もしくは決算が確定するまでに剰余金を他の勘定科目に振り替えることで、圧縮積立金として積み立てるやり方です。

この方式の場合、対象となる資産において会計上と税務上で帳簿価額に差が生まれます。そのため、将来利益を加算する時に差異が発生し、繰延税金負債ができてしまいます。このような流れから、積立金方式の処理は複雑になってしまいます。

どちらの方式が良いのか判断に悩むかもしれませんが、その資産を取得した時の原価を基準とする取得原価主義から、会計上では積立金方式の方が好ましいです。しかし企業会計原則には、補助金や工事負担金などによって交換・収用などをしたことで資産を得た場合は、直接減額方式を採用することができると記載されています。

また圧縮記帳が適用されるのは、固定資産の圧縮記帳についての税法規定に則って行っている会計処理となります。さらに、交換や収用などについては譲り渡した資産と同じ種類で同じ用途の固定資産を取得する必要があります。

圧縮記帳が可能なケース

圧縮記帳は、どのような場合でもできるわけではありません。よって、自分の土地売却が条件に当てはまるのかをしっかりと確認しなくてはいけません。まずは、国庫補助金や工事負担金や保険金などで固定資産を取得したケースが該当します。

その他には、資産を交換することで新しい資産を取得した場合や、国や地方自治体から土地などを取り上げられた際に代わりの資産を取得した場合も可能となります。あとは、特定の資産を買い換えた場合です。大半のケースは法人に該当するものですが、個人の場合は土地売買が特定の資産の買い換えにあたります。

要するに、個人で圧縮記帳ができるケースは、土地の売却によって得た利益で他の土地を買う場合ということになります。

圧縮記帳のデメリットは?

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圧縮記帳には、メリットだけではなくデメリットもあります。それは、買い換えで購入した土地を再度売却する時には、前回の土地売却時に本来払うはずだった税金を払わなければならない点です。つまり、新しい土地の売却益に前回圧縮した分だけ売却益が足されるので、その分だけ譲渡所得税が増えます。

ただし、圧縮記帳のおかげで特別控除が適用されているので、課税額のトータルは少なくなっています。しかし、新規の土地売却で前回の圧縮した分が課税されることを忘れていると、思わぬ出費となってしまうので注意しなくてはいけません。

よって、土地の売買の際はきちんとした資金計画を立てることが重要です。また、土地の売買を繰り返していると利益を増やし続けるのは難しく、売買のたびに利益が下がるケースの方が多いです。すると、圧縮記帳によって先送りにしていた課税分がいずれは負担になってしまいます。

そのため、圧縮記帳を行うべきかよく考える必要があります。

不明点は専門家に相談することが重要

圧縮記帳の仕組みをしっかりと理解するためには、税務や会計の知識が必要となります。また、関連する法律についても知らなくてはいけません。そのため、個人が確定申告で圧縮記帳の仕訳をすることも不可能ではありませんが、かなり難易度は高いのではないでしょうか。

そこで、無理に個人で行おうとはせずに、税理士に相談することをおすすめします。